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住建部總結(jié)城市更新試點城市和各地經(jīng)驗做法，日前形成《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第二批）》并印發(fā)，供各地結(jié)合實際學習借鑒?？靵韺W習吧！

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第二批）的通知

建辦科函〔2023〕306號

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（管）委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的決策部署，我部總結(jié)各地在堅持城市體檢先行、發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用、強化精細化城市設(shè)計引導(dǎo)、創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式等方面的經(jīng)驗做法，形成《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第二批）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際學習借鑒。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

2023年11月8日

（此件主動公開）

附件：

實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第二批）

01 堅持城市體檢先行

（一）一體化組織推進城市體檢和城市更新工作

1.河北省建立“城市體檢、城市更新、城市設(shè)計”統(tǒng)籌推進工作機制。成立分管副省長任組長、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭、多部門協(xié)同的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組。印發(fā)《城市體檢（更新、設(shè)計）包聯(lián)實施方案及三年行動計劃》，將城市體檢、城市更新、城市設(shè)計作為一體推進內(nèi)容，建立分級責任機制，明確省市縣牽頭部門、技術(shù)團隊和專家顧問的包聯(lián)職責，分市縣確定年度重點任務(wù)，統(tǒng)籌做好城市體檢成果轉(zhuǎn)化、城市更新政策機制探索、精細化城市設(shè)計引導(dǎo)等工作。

2.遼寧省沈陽市建立城市體檢與城市更新統(tǒng)一部署協(xié)調(diào)機制。將城市體檢工作領(lǐng)導(dǎo)小組整合至城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，書記、市長任雙組長，市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，相關(guān)部門共同參與。建立常態(tài)化體檢評估制度，市直部門、區(qū)政府、街道、社區(qū)設(shè)立“體檢聯(lián)絡(luò)員”，分級組織開展城市體檢，生成城市更新項目清單，納入城市建設(shè)年度計劃統(tǒng)籌安排，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責跟蹤調(diào)度落實情況。

（二）把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新的重點

1.江西省建立城市體檢成果轉(zhuǎn)化的工作機制。印發(fā)《關(guān)于加強城市體檢成果轉(zhuǎn)化工作的指導(dǎo)意見（試行）》，要求各市縣一體化推進城市體檢與城市更新工作，結(jié)合城市綜合體檢、專項體檢和城市更新摸底調(diào)查，識別住房、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)層面的問題短板，分輕重緩急形成當年問題整治清單，提出下一年城市規(guī)劃建設(shè)管理項目建議清單，并將一體化推進情況納入政府年度考核。

2.天津市建立“城市體檢發(fā)現(xiàn)問題、城市更新解決問題”的閉環(huán)工作機制。將城市體檢與城市更新規(guī)劃計劃、方案策劃等銜接，完善城市體檢指標體系，依托第一次災(zāi)害普查數(shù)據(jù)底圖和天津數(shù)字住建平臺，分層級查找城市問題短板，編制城市更新五年行動計劃，針對性提出城市更新目標，系統(tǒng)制定5項提升計劃、16項更新工程。各區(qū)依據(jù)城市體檢查找出的短板弱項，編制區(qū)級城市更新規(guī)劃、行動計劃，分類細化更新內(nèi)容和改造要求，策劃生成一批城市更新項目并推動實施。

3.浙江省寧波市明確城市更新片區(qū)（街區(qū)）體檢和策劃方案編制要求。制定《寧波市城市更新片區(qū)（街區(qū)）體檢和策劃方案編制技術(shù)指引（試行）》，建立“街區(qū)體檢—街區(qū)策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程，構(gòu)建街區(qū)特色體檢指標體系，指導(dǎo)查擺街區(qū)短板問題，挖掘更新潛力和多方主體需求，統(tǒng)籌編制街區(qū)更新策劃方案，明確更新目標任務(wù)、實施方式、項目庫，提出城市設(shè)計指引以及規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、投資運營等建議。  

02 發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用

（一）建立面向?qū)嵤┑某鞘懈乱?guī)劃體系

1.寧夏回族自治區(qū)建立“專項規(guī)劃—年度實施計劃—單元（片區(qū)）策劃方案—項目實施方案”的城市更新規(guī)劃體系。制定《寧夏回族自治區(qū)城市更新技術(shù)導(dǎo)則》，明確城市更新各級規(guī)劃的定位和內(nèi)容。其中，城市更新專項規(guī)劃確定城市更新目標策略和總體任務(wù)，是政府核準重大項目、安排投資、制定政策的重要依據(jù)。城市更新年度實施計劃確定城市更新年度目標指標、任務(wù)和重點項目；城市更新單元（片區(qū)）策劃提出單元更新內(nèi)容和規(guī)模、規(guī)劃調(diào)整建議、具體項目劃定等內(nèi)容；城市更新項目實施方案細化明確項目更新方式、供地方式、投融資模式、可行性研究、建設(shè)運營方案等內(nèi)容，作為后續(xù)立項、用地、規(guī)劃等審批的依據(jù)。

2.四川省成都市建立“市級總體規(guī)劃—區(qū)級專項規(guī)劃—單元實施規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系?！冻啥际小爸袃?yōu)”區(qū)域城市有機更新總體規(guī)劃》確定城市更新總體規(guī)模、近遠期目標、更新對象、實施模式和規(guī)劃控制指標，劃定重點更新單元。區(qū)級更新專項規(guī)劃以區(qū)域評估為基礎(chǔ)，細化提出更新目標和規(guī)模、統(tǒng)籌實施模式、公益性設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。更新單元實施規(guī)劃明確單元內(nèi)地塊用地性質(zhì)、開發(fā)強度、空間形態(tài)、配套設(shè)施、實施時序等內(nèi)容。

（二）編制城市更新專項規(guī)劃和年度實施計劃

1.遼寧省沈陽市出臺城市更新中長期規(guī)劃?！渡蜿柍鞘懈聦ｍ椏傮w規(guī)劃（2021—2035）》系統(tǒng)梳理城市問題短板和資源潛力，提出城市更新近遠期工作目標，劃定重點、一般、儲備三類更新片區(qū)，建立“深化體檢—多元協(xié)商—規(guī)劃設(shè)計—項目包裝—分類實施—持續(xù)運營”六步實施程序，分類細化老舊小區(qū)、完整社區(qū)、低效空間、歷史文化保護、公共空間完善、基礎(chǔ)設(shè)施等更新策略，明確更新組織實施、支持政策、資金籌措等保障舉措。

2.江西省南昌市出臺城市更新五年期規(guī)劃?！赌喜谐鞘懈陆ㄔO(shè)規(guī)劃（2021—2025年）》明確城市更新總體目標、實施策略和各類專項行動，劃定重點更新片區(qū)，提出片區(qū)內(nèi)更新目標任務(wù)，分區(qū)縣明確更新指引，建立重點項目庫，細化提出項目更新方式、功能業(yè)態(tài)、責任主體、資金籌措、實施時序等。

3.山東省煙臺市逐年編制城市更新實施計劃。依據(jù)《煙臺市城市更新專項規(guī)劃》，結(jié)合城市體檢問題清單，圍繞城市更新六大任務(wù)，逐年制定城市更新片區(qū)、單元、項目三級清單，明確項目概況、責任主體、建設(shè)年限、年度任務(wù)、資金來源、年度投資額等，將城市更新年度實施計劃完成情況列入市委重點工作“紅黃藍”考核內(nèi)容，對綜合評價較好的區(qū)市給予獎補資金傾斜。

03 強化精細化城市設(shè)計引導(dǎo)

（一）將城市設(shè)計作為城市更新的重要手段

1.浙江省寧波市依據(jù)城市更新片區(qū)策劃方案和城市設(shè)計調(diào)整控制性詳細規(guī)劃?！秾幉ㄊ谐鞘懈罗k法》規(guī)定，結(jié)合城市更新片區(qū)策劃方案開展城市設(shè)計研究，提煉更新片區(qū)環(huán)境特征、歷史文脈、空間形態(tài)等要素，重點針對城市空間組織、公共空間體系、歷史文化保護、慢行系統(tǒng)、建筑高度、景觀風貌、街道界面等內(nèi)容提出管控引導(dǎo)要求，評審?fù)ㄟ^后的片區(qū)策劃方案和城市設(shè)計成果，作為控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的依據(jù)。

2.浙江省衢州市以城市設(shè)計引導(dǎo)城市更新項目實施。片區(qū)更新規(guī)劃通過城市設(shè)計，明確片區(qū)更新規(guī)模、總體風貌、用地性質(zhì)、規(guī)劃指標、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局等要求，將城市規(guī)委會審核通過的片區(qū)更新規(guī)劃作為控制性詳細規(guī)劃調(diào)整依據(jù)。在項目實施過程中，編制更新項目“設(shè)計+運營”方案，明確項目策劃、規(guī)劃、設(shè)計、管理、運營一體化實施路徑，有效指導(dǎo)項目實施。

（二）優(yōu)化適用于存量更新的建設(shè)工程審批管理程序和技術(shù)措施

1.四川省成都市優(yōu)化城市更新項目實施方案審查程序。分級優(yōu)化項目實施方案審查流程，對于已納入城市更新試點的項目，以及涉及歷史文化保護、重要地段片區(qū)更新等項目，建立“區(qū)（市）縣審查、市級部門審查、市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審定”流程。對于其他片區(qū)更新項目實施方案，建立“區(qū)（市）縣審查、市級部門備案”的簡化流程，壓縮項目審查周期，加快項目投資建設(shè)改造進度。

2.北京市完善既有建筑改造項目消防設(shè)計技術(shù)要求。印發(fā)《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計指南》（2023年版），明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內(nèi)部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設(shè)計要求，強調(diào)既有建筑改造實施前應(yīng)組織開展消防評估，細化評估內(nèi)容和要求，指導(dǎo)建設(shè)單位科學合理編制改造方案，確保改造工程同步提升消防安全水平。

04 創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式

（一）完善存量用地管理政策

1.湖南省長沙市加強城市更新土地要素保障。印發(fā)《關(guān)于加強城市更新片區(qū)土地要素保障的通知》，明確城市更新片區(qū)（單元）內(nèi)經(jīng)營性用地可實行帶方案掛牌出讓方式供地；城市更新片區(qū)范圍內(nèi)邊角地、夾心地、插花地等零星經(jīng)營性用地可采用協(xié)議出讓方式供地；開發(fā)價值低、不能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的更新片區(qū)，可聯(lián)動屬地轄區(qū)內(nèi)其他出讓地，通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發(fā)。

2.北京市完善存量建設(shè)用地盤活利用政策。印發(fā)《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》，鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%。完善土地利用方式和年限，可采取協(xié)議出讓、先租后讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外），支持以彈性年期供地，結(jié)合規(guī)劃情況合理約定土地出讓年限。

（二）健全城市更新多元投融資機制

1.河北省唐山市安排專項資金對城市更新給予支持。出臺《城市更新財政資金管理辦法》，明確市級財政安排專項資金，對老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施完善等政府投資類更新項目，采用直接投資方式支持；對因城市發(fā)展需要、自身難以平衡的片區(qū)更新項目，采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式支持。目前，市財政已統(tǒng)籌安排5.8億元專項資金支持城市更新項目。

2.山東省煙臺市爭取政府專項債支持城市更新。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)改造、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等更新項目分類打包、整體策劃，形成穩(wěn)定收益渠道，積極爭取發(fā)行地方政府專項債。2023年，對12個城市更新項目發(fā)行政府專項債，發(fā)債總額21.8億元、期限15—30年、年利率2.68—3.3%，發(fā)債后每半年還一次利息，債券到期后再還本金。

3.江蘇省蘇州市爭取中長期低息貸款支持古城保護。蘇州市政府與國家開發(fā)銀行簽署500億元戰(zhàn)略合作協(xié)議，采用“政策性開發(fā)性金融工具+銀行貸款”投貸聯(lián)動模式推動古城保護。如蘇州歷史文化名城高質(zhì)量保護和提升利用工程一期項目，國家開發(fā)銀行牽頭組建208億元銀團，貸款期限40年，重點支持歷史建筑保護修繕、老舊片區(qū)改造提升、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)載體培育等。

4.陜西省西安市設(shè)立城市更新基金。由西安財金公司發(fā)起并認繳出資、市財政給予資金補充，設(shè)立100億元城市更新引導(dǎo)母基金，采用母子基金模式，吸引國有企業(yè)、建設(shè)開發(fā)運營企業(yè)、投資機構(gòu)等參與子基金投資運作，重點支持片區(qū)綜合更新、老舊街區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等項目。母基金對單個子基金投資金額不超過子基金規(guī)模的20%，充分發(fā)揮母基金引導(dǎo)作用，帶動社會資本參與。目前已立項審批首批子基金8個，合作籌資280億元，預(yù)計帶動項目投資超過1400億元。

（三）建立多主體參與機制

1.北京市組建城市更新聯(lián)盟帶動多行業(yè)參與。由中國建設(shè)銀行、中建集團、中糧集團、首開集團、萬科集團、國家開發(fā)銀行等12家單位發(fā)起，組建涵蓋城市規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營、材料供應(yīng)、科技創(chuàng)新等全鏈條100多家企業(yè)參與的城市更新聯(lián)盟,采用市場化運作、實體化經(jīng)營方式，建立政企協(xié)同的聯(lián)系紐帶,全過程提供城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理、金融等專業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。

2.重慶市開展“三師進企業(yè)、專業(yè)促更新”行動。建立“三清單一平臺”，以三師（規(guī)劃師、建筑師、工程師）、意向企業(yè)、潛在合作項目三張清單為基礎(chǔ)，搭建集城市更新項目、企業(yè)、三師、金融產(chǎn)品、招商運營信息于一體的城市更新資源信息平臺，定期更新并向社會公開，建立政府引導(dǎo)、市場運作、專業(yè)促進的長效聯(lián)動機制，解決社會企業(yè)參與城市更新項目“最后一公里”問題。行動首批招募三師164人、吸引意向合作企業(yè)76家，促成99個城市更新項目合作。

3.浙江省杭州市探索多方融合、多元參與的社區(qū)更新模式。在既有住區(qū)更新中，通過整合多方資源，協(xié)同社區(qū)、居民、企業(yè)多元力量，打造共建共治共享的社區(qū)幸福共同體。如濱江區(qū)繽紛社區(qū)打破原建制社區(qū)行政邊界，將原三個社區(qū)的黨支部聯(lián)建成為社區(qū)大黨委，集中統(tǒng)籌原有小散空間，按照統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、運營標準整合利用，以居民“自治+眾籌”方式實現(xiàn)165個多層住宅單元加裝電梯全覆蓋，改造底層樓道空間用于鄰里公共交往客廳，區(qū)級國有企業(yè)無償提供存量用房用于補充社區(qū)公共服務(wù)，轄區(qū)內(nèi)民營企業(yè)參與社區(qū)食堂運營，共同為居民提供全生命周期、全生活場景的社區(qū)服務(wù)。

4.山東省青島市以居民協(xié)商方式推進更新實施。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等片區(qū)更新改造中，改前問需于民，一村一策制定補償方案，確定安置區(qū)選在哪、怎么建、好不好。改中問計于民，成立群眾質(zhì)量監(jiān)督小組參與更新全過程，組建法律團隊提前介入，協(xié)助破解房屋類型多樣、土地界限不清、“一地兩證”等難題，城市未發(fā)生一起因征遷引起的重大社會矛盾糾紛。改后問效于民，居民滿意度達85%以上方可進行竣工驗收，并結(jié)合居民意見反饋進一步落實整改。

（四）探索運營前置和全流程一體化推進模式

1.江西省景德鎮(zhèn)市探索陶瓷文化保護與文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展良性互動的歷史文化街區(qū)保護利用模式。陶陽里歷史文化街區(qū)加強陶瓷工業(yè)遺存整體性保護，通過窯址考古挖掘、里弄保護、院落修繕、文化記憶整理方式，保留街區(qū)格局肌理和特色風貌，盤活利用存量建筑，采取“環(huán)境提升+設(shè)施優(yōu)化+文化注入+產(chǎn)業(yè)帶動”模式，植入酒店民宿、陶瓷教育研學、非遺技藝展示、餐飲娛樂等文旅功能，打造文化交流、藝術(shù)展覽、商業(yè)消費一體化公共文化空間。2023年前三季度接待游客360萬人次，帶動旅游消費5億元。

2.重慶市探索微更新一體化運營方式推進老舊街區(qū)改造。渝中區(qū)山城巷更新項目由運營企業(yè)通過招標方式獲得15年特許經(jīng)營權(quán)，出資7500萬元實施街巷房屋修繕、風貌提升、設(shè)施完善等微改造，在保留原住民和街區(qū)生活煙火氣基礎(chǔ)上，采用自營和聯(lián)營等方式植入民宿、餐飲、文化藝術(shù)、文創(chuàng)零售等新業(yè)態(tài)，成立“巷委會”推動街巷居民共商共建。目前，街巷日均營業(yè)收入約5萬元、節(jié)假日高峰期約8萬元，逐步成為都市打卡地，實現(xiàn)老舊街區(qū)的活力煥新。

3.廣東省深圳市探索私營企業(yè)躉租運營方式推進城中村改造。龍華區(qū)元芬新村改造項目由政府出資改造提升市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防等公共環(huán)境，市場運營主體與村集體簽訂13年長期合同，統(tǒng)一向村民收儲房源，推進整村規(guī)劃、全面改造、空間重塑、風貌提升，打造符合年輕人需求的租賃社區(qū)，持續(xù)提供專業(yè)化社區(qū)管理服務(wù)，通過房屋租金及增值服務(wù)反哺村民房屋租金和運營成本。